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Votre commerce est installé dans un local commercial que vous louez. Son loyer représente souvent une charge importante pour un artisan ou un commerçant. Vous vous demandez peut-être dans quelle mesure ce loyer peut augmenter dans le temps. Sachez que la révision du loyer d’un local commercial est encadrée par des règles précises, que ce soit en cours d’exécution du bail ou lors de son renouvellement. Dans cet article, nous vous les partageons pour vous permettre de mieux anticiper les éventuelles augmentations de loyer et de vous assurer qu’elles respectent les dispositions légales et contractuelles.
Lors de la signature d’un bail commercial, en plus du loyer, peuvent être exigés du locataire le dépôt de garantie et le pas-de-porte, également appelé droit d’entrée.
Le montant du loyer initial mentionné dans le bail commercial n’est soumis à aucune réglementation. Il est déterminé librement entre le locataire et le bailleur, selon la loi de l’offre et de la demande. Il n’y a pas obligation à tenir compte du loyer antérieurement pratiqué ou de loyers de référence.
En plus du niveau de loyer, les parties doivent s’accorder sur ses modalités de règlement : date d’échéance, paiement mensuel ou trimestriel. Enfin, le bail commercial peut prévoir les conditions de révision du loyer.
Le dépôt de garantie est un montant destiné à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations contractuelles, comme la dégradation des locaux.
Son montant varie en fonction des termes du contrat et du mode de paiement du loyer.
À savoir : En général le bail commercial prévoit l’obligation pour le locataire de payer les loyers jusqu’à l’échéance du contrat. Il ne peut pas utiliser le dépôt de garantie comme moyen de paiement de ses derniers loyers.
À la fin du bail, le locataire doit rendre les locaux dans le même état qu’à son entrée dans les lieux, en ayant effectué les éventuelles réparations locatives qui lui incombent. Si les locaux sont rendus en bon état et qu’aucun arriéré de loyer ou de charges ne subsiste, le bailleur doit procéder au remboursement du dépôt de garantie dans son intégralité. Bien que la loi ne prévoie pas de délai précis pour cette restitution, il est courant que le contrat de bail stipule un délai de deux à trois mois à compter de l’état des lieux de sortie.
Dans le cas où des dégradations sont constatées dans le local ou si le locataire a manqué à certaines de ses obligations (retard dans les paiements), le bailleur est en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie. Cette retenue servira à couvrir les frais de réparation ou de remise en état, voire les loyers impayés. En cas de contestation, le locataire peut solliciter une expertise ou porter l’affaire devant les tribunaux pour trancher le litige.
Le pas-de-porte est un droit d’entrée payé par le locataire au bailleur lors de la prise de possession du local. Contrairement au dépôt de garantie, cette somme n’est pas remboursable à la fin du bail. Son montant est négocié librement entre les parties.
Le bail commercial peut prévoir les modalités de révision du loyer ou rester muet sur ce point.
Si aucune clause particulière relative aux modalités de révision du loyer n’a été inscrite dans le bail commercial, le loyer peut être révisé tous les 3 ans. Toutefois, cette révision légale ou triennale ne s’applique pas de façon automatique, elle doit être demandée par l’une des deux parties. C’est le plus souvent le bailleur qui en prend l’initiative, pour obtenir une augmentation du loyer.
Attention ! Pour être valable, une demande de révision légale du loyer venant du bailleur doit être adressée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou encore par acte de commissaire de justice. Elle précise le montant du nouveau loyer demandé.
Ce courrier ne doit être envoyé qu’une fois la période de 3 ans expirée. Toute demande anticipée est considérée comme non acceptable. Cependant passé les 3 ans, aucun délai maximum n’est prévu. En revanche, le nouveau loyer prend effet à la date de la demande, c’est-à-dire le jour de l’envoi postal, mais sans effet rétroactif si les 3 ans sont dépassés.
Le délai minimum des 3 ans est calculé à partir :
Pour éviter toute dérive du montant des loyers, la révision triennale du loyer d’un local commercial est plafonnée. Elle est calculée sur la base de la variation d’un indice de référence, défini dans les clauses du bail et ne peut en aucun cas la dépasser. C’est l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui est retenu pour les activités commerciales ou artisanales.
L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s’applique, quant à lui, aux autres activités.
Pour rappel, l’article 9 de la loi Pinel du 18 juin 2014 a supprimé l’ICC (l’indice du coût de la construction) comme indice de référence possible de la révision triennale des loyers pour les contrats conclus ou renouvelés après septembre 2014.
Pour anticiper l’évolution de votre loyer, vous pouvez consulter l’évolution trimestrielle de ces indices sur le site de l’INSEE.
Le mode de calcul du loyer révisé est le suivant : montant du loyer en cours x (indice du trimestre de la révision / indice en vigueur au jour de la fixation du loyer initial ou de la dernière révision du loyer).
Imaginons un loyer mensuel de 1 000€ depuis le 15 février 2021.
L’indice des loyers commerciaux était alors de 115,70 (3e trimestre 2020).
La révision triennale du loyer a lieu le 16 février 2024. Le dernier indice connu au moment de la révision est de 133,66 (celui du 3e trimestre 2023).
On divise donc 133,66 par 115,70 pour calculer la variation de l’indice. On obtient 1,155.
On multiplie ce résultat par le montant de votre loyer actuel soit 1 000€ x 1,155 = 1 155€.
Dorénavant, le bailleur pourra demander à son locataire 1 155 € de loyer, soit une augmentation de 155 euros au bout de 3 ans.
Dans certaines situations, l’augmentation du loyer peut dépasser la variation de l’indice trimestriel de référence normalement applicable. On parle alors de déplafonnement du loyer du bail commercial pour qu’il corresponde à la nouvelle valeur locative du local, supérieure au montant du loyer plafonné.
Ce déplafonnement est possible, en cours de bail, dans quelques cas très précis :
Dans tous les cas, c’est au bailleur ou au preneur de faire la demande de déplafonnement.
Lorsque le locataire reçoit la proposition de révision du loyer de son local commercial de la part de son bailleur, il peut :
Lors de la rédaction du contrat de bail commercial, le locataire et le propriétaire peuvent s’entendre sur d’autres modalités de révision du loyer : selon une clause d’échelle mobile ou clause d’indexation. Il s’agit de faire varier le loyer en fonction de l’évolution d’un indice choisi selon l’activité exercée dans le local :
Dans ce cas, la révision du loyer est automatique sans que le bailleur n’ait besoin d’en faire la demande. Sa périodicité inscrite dans le bail commercial est souvent annuelle.
La clause-recette ou clause à loyer variable peut être choisie et inscrite dans le bail commercial comme modalité de fixation du loyer. Ce dernier est alors composé d’une partie fixe (le loyer minimum garanti) et une partie qui varie en fonction de l’évolution du chiffre d’affaires du locataire.
C’est une option souvent utilisée pour les locaux situés dans des centres commerciaux.
Lorsque le bail commercial arrive à son terme, souvent après une période minimale de 9 ans, la question de son renouvellement s’accompagne d’une préoccupation de taille : celle de la fixation du nouveau loyer.
Au terme du bail commercial, si le propriétaire souhaite le renouveler, il doit donner congé à son locataire avec une proposition de renouvellement par acte de commissaire de justice. Cette démarche peut être réalisée au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail.
Le locataire a alors plusieurs options possibles :
Si le propriétaire ne fait aucune démarche, le locataire peut demander le renouvellement du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice, 6 mois avant la fin du bail.
Le bailleur a 3 mois à compter de la réception du courrier pour donner sa réponse. Sans nouvelle de sa part, le renouvellement est considéré comme acquis.
Le bail commercial, conclu pour une durée minimum de 9 ans, ne prend pas automatiquement fin à son terme. Sans action de la part des parties, le bail se prolonge tacitement dans les mêmes conditions que celles conclues initialement donc avec maintien du loyer. Cependant, une révision triennale du loyer peut être envisagée.
À tout moment, le locataire ou le bailleur peut mettre fin à la tacite prolongation du bail en envoyant un congé ou en demandant le renouvellement du contrat. Cette démarche doit respecter un préavis d’au moins 6 mois, pour application le dernier jour du trimestre civil. Si la prolongation tacite dépasse 12 ans après la signature initiale du bail, le bailleur sera en droit de déplafonner le loyer et de le fixer à la valeur locative du bien.
Il existe plusieurs situations dans lesquelles le loyer du bail renouvelé peut s’affranchir de la règle du plafonnement. C’est alors la valeur locative du local qui sert de base au nouveau loyer.
C’est le cas si le bail est renouvelé pour une durée de plus de 9 ans, le bailleur peut proposer, sous certaines conditions, le renouvellement avec un loyer déplafonné si :
Comprendre les modalités de révision du loyer de votre local commercial en location est essentiel pour maintenir une relation équilibrée et apaisée avec votre bailleur. Qu’il s’agisse de révisions au cours du bail ou lors de son renouvellement, les mécanismes tels que la révision triennale, les clauses d’indexation ou les règles de déplafonnement sont strictement encadrés. Une bonne préparation et une lecture attentive des clauses de votre bail commercial permettent d’anticiper et de gérer ces évolutions avec sérénité. En cas de difficultés, il peut être judicieux de solliciter les conseils d’un professionnel du droit commercial pour défendre vos intérêts.
Textes de référence
https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F31925
https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F22854
En matière de bail commercial, il est important de noter que chaque situation est unique et que les démarches peuvent varier en fonction des circonstances spécifiques. Il est donc fortement recommandé au commerçant de consulter un professionnel du droit pour obtenir des conseils et une assistance adaptée à son cas particulier.
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