Fin de bail commercial : comment le renouveler, le céder ou le résilier ?

Vous souhaitez rester dans votre local : préparez le renouvellement du bail

Si votre emplacement vous convient et que vous souhaitez poursuivre votre activité, vous pouvez bénéficier du renouvellement de votre bail commercial, sous réserve de remplir certaines conditions.

Pour bénéficier du droit au renouvellement : 

• vous devez être propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local ;
• vous devez être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) si vous êtes commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) si vous êtes artisan ;
• le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail ou sa prolongation, sauf motif légitime ;

En pratique, ces conditions méritent d’être vérifiées avant d’engager une demande de renouvellement, notamment si l’activité a été interrompue ou si le fonds a récemment été cédé.

Votre bailleur vous propose le renouvellement

Votre bailleur peut prendre l’initiative du renouvellement. Il doit alors vous adresser un congé avec offre de renouvellement, par acte de commissaire de justice, au moins six mois avant l'expiration du bail.

Il peut également vous proposer un nouveau montant de loyer.

Lorsque vous recevez cette offre, trois possibilités s’offrent à vous :

• Vous refusez le renouvellement. Le bail prend alors fin et vous devez quitter le local. Dans ce cas, vous ne pouvez pas demander d’indemnité d’éviction au bailleur.
• Vous acceptez le renouvellement et le nouveau loyer. Vous pouvez donner votre accord expressément, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Votre accord peut aussi être tacite, par exemple si vous commencez spontanément à payer le nouveau loyer proposé.
• Vous acceptez le renouvellement, mais pas le montant du nouveau loyer. Vous pouvez rechercher un accord amiable avec votre bailleur. En cas de désaccord, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux ou directement le président du tribunal judiciaire. Si vous avez d’abord saisi la commission et que la conciliation n’aboutit pas, vous pouvez ensuite saisir le tribunal.

Votre bailleur ne vous a rien proposé : vous pouvez demander le renouvellement

Si votre bailleur ne vous a pas adressé de congé et que vous souhaitez rester dans votre local, vous pouvez prendre l’initiative et demander le renouvellement de votre bail.

Vous devez effectuer cette demande dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail.
La demande doit :

• être adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice ;
• reproduire la mention obligatoire prévue par l’article L.145-10 du Code de commerce qui précise le délai dont dispose le bailleur pour répondre et les conséquences de son silence. L’absence de cette mention entraîne la nullité de la demande. 

Après réception de votre demande, deux situations peuvent se présenter.

Le bailleur accepte le renouvellement ou ne répond pas. S’il ne vous notifie pas de refus dans les trois mois, il est considéré comme ayant accepté le principe du renouvellement. Cela ne signifie pas pour autant que vous vous êtes mis d’accord sur le montant du nouveau loyer. Si le bailleur souhaite modifier le loyer, il doit faire connaître le montant qu’il propose.

Le bailleur refuse le renouvellement. Il doit vous notifier son refus par acte de commissaire de justice, en précisant ses motifs. Cette notification doit également vous informer du délai dont vous disposez pour contester le refus ou demander une indemnité d’éviction. Vous disposez de deux ans à compter de la notification du refus pour saisir le tribunal.

Selon le motif du refus, le bailleur peut être tenu de verser une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice subi. Dans certains cas, notamment en présence d’un motif grave et légitime, cette indemnité peut ne pas être due.

Et si personne ne fait de démarche à la fin du bail ?

Si votre bailleur ne vous donne pas congé et que vous ne demandez pas le renouvellement du bail, celui-ci se poursuit automatiquement pour une durée indéterminée. On parle alors de tacite prolongation.

Il ne s’agit pas d’un nouveau bail : le contrat existant continue de s’appliquer.

Concrètement, vous restez dans les locaux dans les mêmes conditions. Le bailleur continue de respecter les obligations prévues par le bail et vous continuez, de votre côté, à payer le loyer et les charges.

Le loyer ne change pas du seul fait de la tacite prolongation. Il peut toutefois évoluer si une révision du loyer intervient ou si une clause d’indexation prévue par votre bail continue de s’appliquer.

À savoir - Si la tacite prolongation conduit le bail à dépasser douze ans, le plafonnement du loyer peut ne plus s’appliquer lors du renouvellement. Le loyer peut alors être fixé en fonction de la valeur locative du bien.

Pour mieux comprendre les différents mécanismes qui peuvent faire évoluer votre loyer, consultez notre article sur les modalités de révision du loyer d’un local commercial.

Vous souhaitez transmettre votre commerce : identifiez d’abord ce que vous cédez

Si vous souhaitez transmettre votre activité à un repreneur, vous devez d’abord savoir ce que vous allez transmettre.

Deux opérations sont possibles : vendre votre fonds de commerce ou céder uniquement votre droit au bail. Ces deux notions sont liées, mais elles ne désignent pas la même chose.

Fonds de commerce et droit au bail : quelle différence ?

Le fonds de commerce rassemble les éléments qui permettent d’exploiter votre activité et d’attirer une clientèle. Il comprend notamment la clientèle, l’enseigne, le nom commercial et, lorsque vous êtes locataire de votre local, le droit au bail.

Par exemple, vous exploitez une librairie et vous la vendez à un repreneur qui poursuivra cette activité. Vous lui transmettez votre fonds de commerce : il reprend notamment la clientèle, l’enseigne et le droit au bail.

Le droit au bail, lui, correspond au droit d’occuper le local dans les conditions prévues par votre contrat. Lorsqu’il est cédé seul, le repreneur prend votre place en tant que locataire pour la durée du bail restant à courir, mais il n’achète pas votre fonds de commerce ni votre clientèle.

Par exemple, vous cessez votre activité et un autre entrepreneur souhaite reprendre uniquement votre emplacement pour y développer son propre commerce. Il peut alors s’agir d’une cession du seul droit au bail, si votre contrat l’autorise.

À retenir - Le droit au bail est un élément du fonds de commerce. Mais céder uniquement son droit au bail ne revient pas à vendre son fonds de commerce.

Pour aller plus loin, découvrez les différences entre pas-de-porte, droit au bail et fonds de commerce.

Vous vendez votre fonds de commerce

Lorsque vous vendez votre fonds de commerce, le droit au bail est transmis à l’acquéreur. Celui-ci devient donc le nouveau locataire et reprend le bail existant.

Votre bailleur ne peut pas vous interdire de céder le bail à l’acquéreur de votre fonds de commerce. Une clause qui aurait pour effet d’interdire cette transmission est réputée non écrite.

Votre contrat peut néanmoins prévoir des conditions ou des formalités à respecter lors de la cession : par exemple, informer le bailleur, prévoir son intervention lors de la signature ou respecter une procédure d’agrément. Il est donc indispensable de relire la clause de cession de votre bail avant de vous engager avec un repreneur.

Vous cédez uniquement votre droit au bail

Si vous souhaitez céder votre droit au bail sans vendre votre fonds de commerce, commencez par vérifier ce que prévoit votre contrat.

Votre bail peut autoriser, encadrer ou même interdire la cession du seul droit au bail. Il prévoit souvent des conditions particulières, comme l’accord préalable du bailleur.

Vous devez également vous assurer que l’activité envisagée par le repreneur est compatible avec la clause de destination du bail commercial. Si ce n’est pas le cas, un changement d’activité peut nécessiter l’accord du bailleur ou une procédure spécifique.

Soyez particulièrement vigilant si votre bail approche de son terme. Le repreneur récupère le bail uniquement pour la durée restant à courir.
Si vous vendez votre fonds de commerce dans les trois dernières années du bail, l’acquéreur peut prendre en compte votre propre durée d’exploitation pour remplir la condition des trois années nécessaire au droit au renouvellement. En revanche, en cas de cession du seul droit au bail pendant cette période, l’acquéreur ne bénéficie pas de cette possibilité.

Il est alors recommandé de sécuriser le renouvellement avec le bailleur avant la cession, par exemple en obtenant une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé.

Avant de céder, vérifiez si la commune dispose d’un droit de préemption commercial

Avant de céder votre fonds de commerce ou votre droit au bail, vous devez vérifier si votre commerce est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.

Une commune peut délimiter un tel périmètre afin de préserver la diversité des commerces et de l’artisanat. À l’intérieur de cette zone, elle dispose d’un droit de préemption commercial : elle peut être prioritaire pour acquérir le fonds de commerce, le fonds artisanal ou le bail commercial mis en vente.

Avant votre projet de cession, renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir si votre commerce est concerné.

Si c’est le cas, vous devez adresser à la commune une déclaration préalable de cession. Cette formalité est obligatoire : une cession réalisée sans cette déclaration peut être annulée. La commune dispose ensuite de deux mois à compter de la réception de la déclaration pour décider si elle exerce son droit de préemption. Si la commune n’exerce pas son droit de préemption dans ce délai, vous pouvez poursuivre la cession avec l’acquéreur prévu.

À Paris, le droit de préemption commercial s’applique depuis le 7 août 2024 dans : 

• l’ensemble du 5^e arrondissement
• l’ensemble du 6^e arrondissement
• dans certaines rues ou portions de rues du 7e arrondissement.
  • rue du Bac, numéros du 2 au 26 et du 1 au 25
  • rue de l’Université, numéros du 2 au 42 et du 1 au 25
  • rue des Saints Pères, numéros du 2 au 20
  • toute la rue de Verneuil
  • toute la rue Allent
  • toute la rue de Beaune
  • rue de Lille, numéros du 2 au 50 et du 1 au 37
  • tout le quai Voltaire

Il ne s’applique pas dans les autres secteurs de Paris.

Si votre commerce se situe dans le périmètre concerné, vous devez effectuer une déclaration préalable avant la cession. Vous pouvez utiliser le formulaire Cerfa n°13644*02. Le dossier est à envoyer par lettre recommandée à l’adresse suivante :

Mairie de Paris – Direction de l’Urbanisme 
Sous-direction de l'action foncière, Bureau 7.12.J.F
121 avenue de France - CS 51 388
75639 Paris Cedex 13.

Vous souhaitez quitter votre local : anticipez votre congé

Si vous souhaitez quitter votre local sans céder votre bail, vous devez organiser votre départ en respectant le calendrier prévu par le bail commercial.

Dans un bail classique, le locataire peut en principe partir à l’issue de chaque période de trois ans : après 3 ans, 6 ans ou 9 ans. C’est ce que l’on appelle couramment la résiliation triennale.

Quand devez-vous donner congé ?

Vous devez donner congé au moins six mois avant l’échéance à laquelle vous souhaitez partir. Vous pouvez le faire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

Par exemple, si votre période triennale se termine le 30 septembre, votre congé doit parvenir au bailleur au plus tard le 31 mars. 

Attention - Pour certains baux, le contrat peut écarter la possibilité de partir tous les trois ans. C’est notamment le cas des baux conclus pour plus de neuf ans, des locaux construits en vue d’une seule utilisation, des locaux à usage exclusif de bureaux ou de certains locaux de stockage.

Commencez donc toujours par vérifier votre contrat.

Votre bail a déjà dépassé son terme : comment partir ?

Si votre bail est arrivé à son terme sans congé ni renouvellement, il se poursuit pour une durée indéterminée : il est alors en tacite prolongation.

Vous pouvez toujours y mettre fin, mais les règles de congé sont différentes : celui-ci doit être délivré au moins six mois à l’avance, pour le dernier jour d’un trimestre civil, et par acte de commissaire de justice.

Il ne suffit donc pas de prévoir un départ « dans six mois » : le congé doit également prendre effet le dernier jour d’un trimestre civil, soit le 31 mars, le 30 juin, le 30 septembre ou le 31 décembre.

À savoir - Peut-on partir à un autre moment ?
Certaines situations particulières permettent de mettre fin au bail en dehors des échéances habituelles. C’est notamment le cas, sous conditions, lors d’un départ à la retraite ou en cas d’invalidité. Bailleur et locataire peuvent aussi décider ensemble de mettre fin au bail à tout moment.

Si vous envisagez l’une de ces possibilités, vérifiez les conditions qui s’appliquent à votre situation et les modalités de congé à respecter.

Préparez la restitution du local avec votre bailleur

Une fois votre congé donné, anticipez avec votre bailleur les conditions de restitution du local.

Relisez votre bail pour identifier les modalités prévues à votre départ : éventuelle remise en état du local, état des lieux, régularisation des loyers et des charges, modalités de restitution du dépôt de garantie et remise des clés.

Échangez suffisamment tôt avec votre bailleur pour organiser ces différentes étapes et convenir des modalités pratiques de restitution du local et des clés.

Avant d’agir : les vérifications à faire

Quelle que soit votre situation, quelques vérifications permettent d’éviter de nombreuses difficultés :

☐ Retrouvez la date de prise d’effet de votre bail et sa date d’échéance ;

☐ Relisez les clauses concernant le renouvellement, le congé et la cession ;

☐ Si vous souhaitez transmettre votre commerce, déterminez clairement si vous vendez le fonds de commerce ou uniquement le droit au bail ;

☐ Si vous cédez votre fonds de commerce ou votre droit au bail, vérifiez si votre local est situé dans un périmètre de préemption commercial ;

☐ Anticipez vos démarches : un renouvellement, une cession ou un congé peuvent nécessiter plusieurs mois de préparation.

Quelle que soit votre situation, l’essentiel est d’anticiper : les démarches à effectuer et les délais à respecter dépendent à la fois de votre projet et des clauses de votre bail. Dans tous les cas, partez d’abord de votre objectif puis vérifiez les règles et les clauses qui s’appliquent à votre situation.

En cas de refus de renouvellement, de cession proche de l’échéance, de désaccord avec le bailleur ou de difficulté à interpréter votre contrat, il est recommandé de consulter un professionnel compétent en droit des baux commerciaux.

Textes de référence
https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F23927
https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F32781
https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F31707
https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F22552